Fiscalité autour de l'achat d'un lot à bois

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Fiscalité autour de l'achat d'un lot à bois

Messagepar grandifolia » 06 Oct 2021, 10:01

Bonjour,

Je suis activement à la recherche d'un lot à bois pour en faire l'achat. Je me dis qu'un minimum de superficie serait 15 acres, jusqu'à environ 50 acres probablement. Peut-être un peu plus grand si jamais une occasion en or se présentait. Or il se trouve qu'une telle occasion se présenterait potentiellement à moi pour un lot de plus de 75 acres. On s'entend qu'une occasion en or maintenant est équivalent à un prix moyen à élevé il y a 3-4 ans, mais il faut vivre avec les prix extrêmes post-pandémie...

J'ai donc quelques questions pour ceux qui sont déjà passés par là (achat d'une terre à bois) et ceux qui en possèdent et exploitent une présentement. Je suis conscient que c'est assez technique donc je m'attends à devoir consulter un fiscaliste, mais peut-être que certains d'entre-vous avez déjà des éléments de réponse pour m'aider là-dedans.

1. À l'achat, dans ce cas ci, le vendeur doit me charger la TPS et la TVQ. Je sais qu'il est possible d'éviter de devoir payer les taxes à l'achat en étant enregistré auprès de la TPS et TVQ (avoir un numéro de taxes). Pour moi c'est déjà le cas, étant travailleur autonome. Mais à partir de là, ça devient compliqué...

2. Pour avoir droit au remboursement de la taxe de vente, il faut démontrer un "espoir raisonnable de profit" dans le futur. Le gouvernement estime donc qu'il récupérera ces taxes lors de la vente de bois ou autre découlant de l'achat du terrain. Dans mon cas, je ne compte pas vivre de l'exploitation du boisé, et je compte même en préserver une très grande partie et y effectuer seulement quelques opérations de nettoyage. Il se peut par contre que je décide de récolter de l'épinette ou du thuya qui pousse dans certains coins de la terre. Je devrai aussi effectuer des éclaircies par endroits, donc je générerai sûrement un peu de profit. Est-ce que selon vos expériences c'est le genre d'activité qui tombe dans "espoir raisonnable de profit"?

2.1. Pour aider à la légitimité de mon "espoir raisonnable de profit", je peux faire faire un plan d'aménagement par un ingénieur, et ensuite devenir officiellement "producteur forestier". Par contre, est-ce que c'est flexible, ce plan d'aménagement? Si je suis sensé bûcher une partie du terrain dans 15 ans mais que rendu là je décide que je préfère ne pas le faire, ou à moindre échelle, qu'est-ce que ça ferait (si vous avez déjà été dans une telle situation)?

3. Il y a un bon potentiel acéricole sur le terrain. Est-ce que ça peut faire partie de l'espoir raisonnable de profit si je compte, dans 10 - 15 ans, commencer à exploiter ce potentiel? Ou même louer mes érables à un autre producteur en attendant?

4. Qu'est-ce qui détermine dans 5, 10, 20 ans que j'ai fait assez de profit et que ce n'est plus un simple espoir de profit? Pourraient-ils arriver dans 5-7 ans et dire "OK tu ne fais pas assez de profit, repaie-nous toutes les taxes que tu as déduites à l'achat du terrain"? Je sais qu'ils peuvent, mais le feraient-ils dans un cas comme le mien?

4.1. Est-ce que c'est un contrat à vie? Genre si j'ai économisé les taxes de vente sur l'achat de 150000$ de terrain, je dois effectuer des ventes taxables totalisant 150000$ pour être "quitte"?

Ensuite, une fois la question des taxes réglée, il y a les questions de dépenses admissibles pour déductions, toujours dans l'espoir raisonnable de profit (coûts d'aménagement, de semis, de protection de semis, d'achat d'équipement, etc). Si je ne compte pas exploiter la terre style grosse bûcheuse qui scrap tout, est-ce que c'est de trop petite envergure pour me qualifier à ces avantages selon vous?

Finalement, voici comment je calcule le tout pour mon budget.

Coûts à l'achat
- Cashdown (20 - 25% selon mon institution financière)
- Évaluation marchande (requis par mon institution financière pour émettre une hypothèque au prix de vente)
- Taxe de bienvenue
- Plan d'aménagement pour avoir le status de producteur forestier
- Frais de notaire

Coûts récurrents
- Hypothèque (capital + intérêts, mais les intérêts pourraient être déductibles)
- Taxes foncières (environ 1% de l'évaluation municipale)

Croyez-vous que ça fait le tour?

C'est énormément de questions, mais si vous avez juste quelques infos à apporter pour m'aider à naviguer tout ça ce serait super apprécié!
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Re: Fiscalité autour de l'achat d'un lot à bois

Messagepar dml3443 » 11 Oct 2021, 11:37

Une hypothèque pour une terre à bois ?
Je croyais que les banques ne faisaient pas ce genre de prêt pour un terrain sans bâtiment

Je ne connais pas le principe "d'espoir raisonnable de profit" pour la taxe de vente, mais si c'était moi, je ferais un plan comme pour demander du financement pour une entreprise. Et je parierais que l'important n'est pas que le profit arrive rapidement, mais que le plan soit mis en marche rapidement et non si le profit vient rapidement...

Désolé de n'avoir aucune réponse pour toi
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dml3443
 
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Re: Fiscalité autour de l'achat d'un lot à bois

Messagepar grandifolia » 13 Oct 2021, 08:12

Merci dml, non je sais que c'est vraiment spécifique comme questions!

Pour l'hypothèque écoute moi aussi c'est ce que je croyais, mais j'ai parlé à Desjardins et apparamment ils le font. Ils disent eux-mêmes qu'ils sont dans les seuls à le faire. Peut-être qu'avec le marché super chaud des terrains et terres à bois ils croient que le risque n'est plus aussi élevé qu'avant et donc se permettent de faire des prêts à faible intérêt comme dans le cas d'une résidence? Ils demandent par contre une preuve de valeur donc ça nécessite une évaluation marchande d'un évaluateur indépendant pour s'assurer que le prix payé n'est pas trop cher par rapport à la valeur du bien immobilier financé.
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